收官黄金大三环,掘金“东三环”城市最后价值处女地

 ——抄底“金三环”价值洼地,龙潭片区迎强势崛起

 

 

    最精明的消费者,绝不容许底部买入机会的错失,如同不能错失目前成都东三环这片成都三环周边最后的价值处女地一样。更何况,因为关乎着城市发展,这是一次抄底城市的绝佳良机。

 

    2014年初至今,一大批有识之士在悄悄的涌入成都东三环龙潭片区。吸引他们这么做的理由是,东三环在“金三环”这条成都最具标识性的黄金价值链合拢前夕,其区域价值正面临全面爆发。而一个完整环线对于城市的意义,只要类比任何一个如荷兰、新加坡或堪培拉等现在世界上知名环状国家或城市便能一观。

 

    诞生12年的城市三环,已经从一个简单的交通环线成长为成都重要的经济命脉,涵盖了产业、居住、经济等多重构成。目前,成都黄金三环即将迎来正式合拢,而完成这个收口的正是成都东三环龙潭片区,加之其区域本身因为良好的产业规划和区域位置拥有较高的发展起点,东三环龙潭片区无疑成为成都三环周边最值得入手的价值处女地。

 

 

    大三环黄金经济走廊势成 “金三环”名至实归

    三环,这条51公里的环线围成了成都主要的城市轮廓,如同成都城市生长的年轮,标注着成都的城市扩张印迹。作为成都城市的黄金环线,如所有环状城市的中环线对城市的重要意义一样,成都三环对成都的价值显著,尤其是对正在打造世界田园城市的成都来说。

 

    2011年,三环路因整改迎来新生。彼时,人们对这条黄金环线的关注在于大三环经济走廊的开始成型,本网曾以“成都大三环黄金经济走廊”为题进行报道,引发广泛关注。时至今日,当成都三环经济走廊基本形成,在面临最后东三环最后一个收官环节的时候,各界目光再度聚焦于此。

 

    如果将2002年三环的诞生视为城市筋脉的出现,2011年的整改看做是城市骨架的搭建,那么如今的三环已经融入了成都这座城市的生命体。三环成长,如城市脉动。

 

    目前,围绕三环成都已形成了东部、南部、西南、西部、西北、东部、东北共七个相对独立的分区,各分区根据区位和功能分工确定了不同的发展重点。这些环城区与成都主城区以及中心区共同构建了成都“中心城”的城市格局,不但破解了城市摊大饼的发展难题,同时良好的生态环境和最佳土地资源配置,也产生城市最佳用地及功能组合,实现了城市可持续发展及城市经营优化。

 

    西南交通大学建筑勘察设计研究院总规划师郑连勇曾从城市用地布局、交通布局以及生态要求诸多方面对三环路进行论证,得出的结论是:三环路是中心城城市布局和生态环境要求的必然选择。成都市场研究有限公司总经理、高级统计师欧阳晓明更是将成都三环路看做是承接成都老城区与新城区、集交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体的黄金经济命脉。并指出“成都大三环黄金经济走廊”是成都迈向世界现代巨型城市的一个显著标志。

 

    初步统计显示,目前在这条成都大三环黄金经济走廊上,已经聚集了至少7个产业园区,11个商业中心,9大商圈,聚集人口已经超过200万,是名副其实的成都“金三环”。如今东三环龙潭片区的崛起再度吸引聚焦,有识之士对此有着清晰的判断:这不仅仅是交通或是房地产事件,而是一次与城市发展关联的城市事件。

 

    保利林语溪收官“金三环” 城市向东预留最具价值的处女地

 

    价值投资领域的核心理念是,实质价值或内在价值与价格的顺差,称之为安全边际。股票中,这种股票叫做“低估值股票”。类比之下,对于一个城市而言,这样的区域同样能称之为“低估值区域”。

 

    东三环龙潭片区的崛起称得上是城市发展导向的必然结果。从三环来看,东三环龙潭片区是三环上最后一处价值洼地;而对于成都而言,城东也是城市向东下一个最具发展潜力的片区,此二者共同决定了东三环龙潭片区的价值所在。

 

    纵观三环,目前围绕三环已经形成了多个核心商住板块,如北之大丰,南之南延线、城西的光华片区,这些片区伴随着三环黄金经济走廊的形成,价值也得到了空前倍增,而唯独东三环仍处在待开发的状态。业界人士据此指出,随着三环周边环城带的成型,该片区长期以来的价值洼地正在被逐步填平,东三环黄金经济走廊带也将迎来潜力更大的上升空间。

 

    而对于城市而言,近年来,城市向东是成都的重要发展方向。东客站片区的成形,攀成钢到天府门廊的顺利升级,崔家店和成都东村板块的崛起等无不凸显着城东的在城市新一轮发展中的显赫地位,而从中粮在崔家店14亿元拿地,到玻璃厂地块的鲁能创造的9350元/平方米地价的不断攀升也提醒着城东的价值飞升。三环内外,内有崔家店、东郊记忆等板块,外有大面、北湖板块,唯独龙潭片区形成空缺,这无异于将龙潭置于价值谷底而前景更显。

 

    “城市建成区的迅速扩大已将三环沿线区域推到了城市开发建设的前沿,整个三环有点到面的全方面纵深发展需要龙潭作为其中的重要组成。”四川省社科院相关专家表示,因此龙潭发展带有一定的城市使命,其崛起是必然的。

 

    另一方面,对于目前整个成都而言,可供选择的开发商用地越发稀少,围绕三环周边成为主战场,而东三环是其中为数不多的保留大片待开发土地的区域。再加上龙潭片区作为成都“北改”的先行军,同时获得了极大的政策和资源上的倾斜。以上种种指向了一个基本事实:未来东三环龙潭片区将有一个可观的升值幅度,而目前该片区正处在价值爆发的临界点上。

 

    而实际上,只要在类比相对同区域的房价,龙潭片区的价值就能得以体现。横向上,南三环目前普遍房价是12000元/平方米,而西三环价格也在10000左右;纵向上,攀成钢、崔家店、成都东村等区域的房价亦是在万元上下,相比之下,龙潭的房价则要低出许多,其中的差价不能不说明问题。

 

    由此不难看出,作为城市最后待崛起的价值洼地,东三环龙潭片区意味着成都三环周边最后一批红利的分享,而很明显,龙潭的快速崛起也会让这样的机会稍纵即逝。

 

    “产城一体化”助力,内外合力龙潭迎强势崛起

    时局所然,也需要自身条件允许,缺少一方,均难成势。城市发展为龙潭崛起提供绝佳的外部条件,而龙潭片区本身的高起点,才是龙潭被看好的决定性因素。

 

    根据规划,以新成华大道龙潭段为轴心,包括新成华大道以南200米范围和以北全部范围,龙潭片区将建成了一个面积约12.5平方公里,涉及10个社区的“北改建新示范区”。未来,随着北改推进,通过提档升级,龙潭片区将成为成都城市东北部的副中心,一个规划人口达30万的中等城市将崛起在东北三环上。

 

    其中,最重要的莫过于龙潭新城‘产城一体’的打造。一旦实现,意味着龙潭将形成工作、生活、休闲娱乐为一体的独立城区板块,与成都中心城和主城区相互关联而又独立,极大地助推成都“北改”和城市发展。

 

    而目前能看到的是,在整个黄金大三环黄金经济走廊聚集的7个产业园区中,龙潭工业区近期占地5800亩,远期占地11000亩的规划占比显著,其中电子信息、环保建材、汽车整改等都市型工业作为主导,对整个龙潭片区形成有力的产业支撑。依托这个产业载体,以上古天地综合体为中心,连同龙潭总部经济城,通过成华大道与建设路商圈、万象城商圈进行关联,龙潭片区“中央商务区”已经初步成型。

 

    值得关注的是,除了在商业配套商表现抢眼外,龙潭片区更是手握2500亩龙潭水绿体系、1080亩香城湿地公园等城市生态资源,组成了成都三环周边最宜居的生态优居区。“纵观成都,这样的区域条件也寥寥无几。”业界人士坦言。也正因为如此,这篇价值洼地引得开发商争相竞逐,保利、中铁建、蓝光、金科、鲁能等大型房企先后聚集于此,片区土地价格更是一路看涨。

 

    其中不得不提的是今年强势入驻该片区的保利林语溪。作为保利体系内优质生活系产品,保利林语系今年在成都迎来首发,其中保利林语溪入驻龙潭可以说是保利对区域和自身产品的双重信心体现。据悉,此次保利林语溪在产品上继承保利林语系产品高端特性,在价格上却主动瞄准大众人群,意在打造一款面向主流大众的优质刚需产品,其初衷是希望在提升区域品质的同时,也能让更多人有机会买入片区分享城市红利。

 

    实际上,今年龙潭得以进入众人视线,保利是重要贡献者。从保利进驻成都的项目来看,每一次的保利除了能够跟城市发展做到同步以外,其产品入驻对区域发展信心的提振亦是成效明显。无论是高端保利198、百合花园,复合大盘系狮子湖以及刚需产品花语系列等,概莫能外。

 

    没有对区域价值的一致研判,不会有如此多的品牌房企选择集体入驻。而没有对互相的信心,也不能促成保利等房企与龙潭片区的相互选择。行业主流观点指出,交通、商业、产业的逐步介入,将使得龙潭片区的区域和价格优势凸显出现,城市的扩张和主城区土地紧张将会使得龙潭变成成都城市发展的最前沿,推动这片成都三环的价值处女地从起步到起飞,而2014年击鼓传花的城市区域话语权也将由龙潭接棒。(新华网四川房产 张大军)

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作者:八卦之家
来源:http://www.baguazj.com/
发布时间:2014-05-28 15:09:57
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